임대 시장 분석 : 그것은 무엇이며 어떻게 하나를 완성 하는가?

임대 시장 분석 (RMA)은 투자가가 특정 지역의 임대 가능성을 평가하는 데 도움을줍니다. 전형적으로, 당신은 comps의 평방 피트 당 조정 가격을 알아 낸 다음 매물의 평방 피트로 곱하십시오. 평균 임대료가 가용 자산의 평균 가격보다 높으면 임대 시장은 긍정적입니다.

RMA를 실시하고 임대 시장이 투자하기 좋은 지역이라는 것을 알아 내면 투자 재산 대출을 통해 판매 가능한 부동산 중 하나를 구매해야합니다. 바로 Visio Lending이 있습니다. 이들은 간단한 사전 자격 프로세스와 주요 차용인에 대한 경쟁력있는 요금으로 30 년 투자 부동산 대출을 제공합니다.

임대 시장 분석을 성공적으로 수행하려면 먼저 어떻게 작동하는지 알아야합니다. 특정 지역 또는 부동산의 임대 가능성을 결정하는 데 도움이되는 특정 요인을 평가하는 공식적인 임대 시장 예측입니다. RMA는 장기 임대 또는 휴가 임대에는 사용되지만 고정 및 반전 속성에는 사용되지 않습니다.

부동산 투자자와 집주인은 특정 지역이 임대 부동산에 좋은 지 여부를 평가할 때 부동산 투자자와 집주인이이를 지원하는 도구로 사용합니다. 이 경우 투자자는 해당 지역의 평균 임차료를 찾아 동일한 지역의 임차료 평균 비용과 비교합니다. 임대 시장 분석이 긍정적 인 경우 (예 : 평균 임대료가 평균 비용보다 높은 경우), 해당 지역의 임대 투자가 월간 긍정적 인 현금 흐름을 산출해야 함을 의미합니다.

투자자를 사고 파지하면 기존 또는 잠재적 투자 부동산에 대한 임대 가격을 설정할 때 때로는 투자자를 사용합니다. 예를 들어 부동산 구입 전에 임대 시장 분석을 실시하면 잠재적으로 돈을 잃어 버리는 실적이 저조한 자산을 구매하지 않을 수 있습니다.

사용에 관계없이 RMA는 거의 동일한 방식으로 수행됩니다. 잠재적 인 지역을 확인한 후에는 적어도 3 개의 부동산을 식별하고 월세를 알아 내야합니다. 그런 다음 아파트의 월 임대료를 평방 피트 당 개별 가격으로 나누어 해당 지역의 평균 임대료를 계산하십시오. 마지막으로 월간 예상 현금 흐름을 파악하기 위해 해당 지역에서 판매 할 수있는 부동산의 월별 비용을 계산하십시오. 특정 속성을 염두에 둔 경우 사용 가능한 속성의 평균값 대신 해당 속성의 비용을 사용하십시오.

누가 임대 시장 분석을 사용 하는가?

연구와 시간이 포함 된보다 공식적인 도구이기 때문에 임대 시장 분석 (RMA)은 일반적으로 투자자가 사용하는 것이지 주 거주지 또는 집의 방을 임대하기를 원하는 사람이 아닙니다. 일반적으로 투자자는 부동산을 구매하기 전에 RMA를 사용하여 투자 결정을 내리지 만 일반적으로 고정 및 오리발 사용은하지 않습니다.

단독 주택에서 4 층 이상까지 모든 부동산 유형에 임대 시장 분석을 사용할 수 있습니다. 그러나, 당신이 당신의 재산을 Airbnb하고 싶거나 방금 여분의 돈을 위해 당신의 집에 방을 임대하고 싶다면 렌털 가격을 정하는 것에 관한 우리의 기사를 체크 아웃하십시오. 그렇지 않으면 임대 시장 분석 실시에 대한 더 자세한 정보를 미리 읽으십시오.

임대 시장 분석에는 5 가지 단계가 있습니다. 결국 평균 임대료와이 지역 임대료의 월별 비용을 더 잘 이해해야합니다. 이것은 기존 또는 잠재적 투자가 현금 흐름이 긍정적인지 여부를 알려줍니다.

아래에서는 임대 시장 분석을 수행하는 5 단계에 대해 설명합니다.

1. 이웃 평가하기

임대 시장 예측을 통해 이웃을 평가하는 것은 일반적으로 지역을 먼저 평가해야하기 때문에 RMA의 첫 번째 단계입니다. 당신은 항상 당신이보기로 선택한 지역이 좋은 것인지 확인하기를 원합니다. 주관적이기 때문에 "좋은"이웃에서 부동산을 사고 싶다는 것만 큼 간단하지 않습니다.

대신, 귀하가 원하는 이웃이나 지역에 귀하의 재산을 높이고 재산을 존중하고 정시에 지불 할 임대인을 끌어들이는 데 도움이되는 특정 사항이 있는지 확인하십시오. 이웃은 임대 가격에 대해 특정 달러 금액과 일치하지 않지만, 부동산 구입 여부에 대한 전반적인 그림을 제공합니다. 이 단계에서는 이것이 투자 할 좋은 지역인지에 대해 "예"또는 "아니오"라고 말할 수 있어야합니다.

이웃을 평가할 때 중요한 요소는 다음과 같습니다.

  • 대중 교통 및 / 또는 주차 장소에 대한 액세스
  • 높은 워킹 가능성 점수
  • 좋은 지역 사설 및 공립 학교 등급
  • 공원, 도서관 및 문화 공연장을 포함한 주변 편의 시설 및 관광 명소
  • 식사 및 쇼핑에 쉽게 접근 할 수 있습니다.
  • 열려있는 사업; 당신은 그것이 개발되고 있다는 것을 알지 못하면 버려진 지역 근처에서 사고 싶지 않습니다.

이웃을 선택할 때 피해야 할 사항 :

  • 한 거리에서 여러 고민 또는 빈 건물
  • 사업 지구에 영구적으로 폐쇄 된 소수의 기업 이상
  • 공장, 경찰서 또는 공항 옆의 시끄러운 지역
  • 신경 쓰지 않는 거리. 과도한 움푹 패인 곳, 보도가 무너진 곳, 가로등이없는 곳은 피해야한다.

계약자를 만날 수 있거나 임대료를내는 것이 편안하다고 생각되는 지역에서 투자 부동산을 구매하기를 원합니다. 세입자는 또한 깨끗하고 안전하며 편의 시설에 편리하고 쉽게 접근 할 수 있기 때문에이 지역에 살고 싶어합니다. 이웃의 연석 매력을 바꿀 수는 없지만 재산의 연석 매력은 바꿀 수 있습니다.

2. 비교 가능한 속성 확인

주변 지역의 모습과 주변 지역에서 피해야 할 사항을 알고 나면 세 가지 유사한 속성의 집세를 살펴보십시오. 나중에 우리는 편의 시설을 기준으로 이러한 유사한 임대료를 조정할 예정이지만, 지금은 해당 지역의 평균 임대료를 산출하는 데 도움이되는 광고를 식별하는 데 초점을 맞추도록하겠습니다.

비교 가능한 렌탈 속성을 식별하는 방법

먼저 임대 속성을 비교하는 방법을 알아야 비교할 수있는 속성 (comp)과 그렇지 않은 속성을 알 수 있습니다. 일반적으로 비교할 수있는 건물은 동일한 동네와 같은 학구에 있으며 크기가 비슷합니다 (평방 피트 기준). 그들은 또한 비슷한 조건에 있어야합니다.

임대 주택을 비교할 때 고려해야 할 사항 :

  • 근접성: 도시 지역에서는 반경 3 블록 이내에 있어야합니다. 교외 지역은 2 마일 이내에 있어야하며 농촌 지역은 더 멀리 떨어져 있어야합니다.
  • 평방 피트: 유사해야합니다, 몇 백 평방 피트 이내에
  • 침실 수: 동일해야합니다. 1 베드룸과 2 베드룸을 비교하지 마라.
  • 욕실 수: 유사해야합니다. 하나의 욕실을 2 개의 욕실 속성과 비교하지 마십시오.하지만 2 개의 2.5 개의 욕실을 비교해도 좋습니다.
  • 로트 크기: 이것은 한 가족 가정이라면 중요합니다.
  • 조건: 업데이트 된 원본 원본, 고민 된 원본 등과 같은 범주에 속해야합니다.
  • 예의: 단위와 건물에서 비슷한 시설; 그렇지 않다면 조정할 수 있습니다.
  • 시판 일 (DOM): 부동산이 60 일 이상 시장에 출시 된 경우 가격이 너무 비싸거나 결함이있을 수 있습니다. 일반적으로 DOM이 너무 높은 이유에 따라 약 5 % 정도 가격을 조정할 수 있습니다.

비교 가능한 속성 데이터를 찾을 수있는 곳

비교 가능한 속성 데이터는 일반적으로 쉽게 발견 할 수 있습니다. Zillow를 검색하여 특정 우편 번호 또는 지역에서 대여 목록을 찾을 수 있습니다. 또한 지역 부동산 또는 부동산 관리자에게 전화하여 비교 가능한 임대 부동산에 관해 문의하십시오.

마지막으로 지역의 "임대료"표시에 표시된 전화 번호로 전화를 걸어 임대 가격과 기능, 크기 등을 문의 할 수 있습니다. 그러나 부동산의 내부 및 외부 사진을 볼 수 있도록하는 것이 가장 좋습니다. 구매를 고려중인 부동산과 비교할 때 얼마나 좋은지 느껴보십시오.

DOM, 속성 조건 및 평방 피트 수와 같은 각 속성의 모든 데이터를 쉽게 컴파일 할 수 있도록 각 comp에 대한 목록을 준비 할 것을 권장합니다. 그러나 부동산 중개인이 CMA (Comparable Market Analysis)에서 고객에게 제공하는 컴피티션은 이미 비교 및 ​​대조가 쉬운 목록 형식으로되어있을 것입니다.

3. Comps의 평방 피트 당 가격을 계산하십시오.

임대 주택을 비교할 때 고려해야 할 요인 중 하나는 평방 피트입니다. 이것은 일반적으로 속성이 "대기 중"인데, 이는 내부에 얼마나 많은 살기 좋은 공간이 있는지를 의미합니다. 확인한 구획의 평방 피트 수와 임대 가격을 알게되면 평방 피트 당 가격을 쉽게 알아낼 수 있습니다.

평방 피트 당 가격은 국가마다 다르므로 엄지 법칙은 없습니다. 예를 들어, 샌프란시스코의 임대인은 평방 피트 당 평균 4.95 달러를 지불합니다. 이것은 밀워키가 지불하는 세입자의 4 배가 넘습니다.

평방 피트 당 가격은 건물이있는 지역뿐만 아니라 건물이 가지고있는 편의 시설과 시설의 상태에 달려 있습니다. 주차 대행 및 수영장이있는 건물에서 업그레이드 된 최신 유닛은 셀프 주차 및 수영장이없는 빌딩에서 동일한 크기의 원본이 아닌 업데이트 된 유닛보다 평방 피트 당 더 높은 가격을 갖습니다.

당신이 comps의 평방 피트 당 가격을 알아 낸 후에는 평균을 구하여 평방 피트 당 평균 가격을 얻으십시오. 예를 들어, 3 개짜리 건물의 평방 피트 당 가격이 $ 2.50, $ 3.00 및 $ 2.80 인 경우이를 더하고 세 배로 나누어 평방 피트 당 평균 가격 ($ 2.50 + $ 3.00 + $ 2.80 = $ 8.30, $ 8.30 / 3 = $ 2.77) .

$ 2.77는 임대 지역의 평방 피트 당 평균 가격입니다. 이 숫자를 사용하여 해당 지역의 가용 자산을 평방 피트로 곱하면 임대료가 좋은지 확인할 수 있습니다. 다음 두 단계에서 점유율과 편의성을 조정할 예정이므로이 값은 평방 피트 당 미리 조정 된 가격이라는 점에 유의해야합니다.

평방 피트 당 임대 가격 예

필적 할만한 재산이 한 달에 3,500 달러에 임대되고 크기가 1,750 평방 피트라는 것을 알고 있다고 가정 해 봅시다. 평방 피트 당 가격을 알아보기 위해 $ 3,500을 1,750으로 나눕니다. 이는 평방 피트 당 가격이 $ 2.00 ($ 3,500 / 1,750 = 평방 피트 당 $ 2.00)임을 의미합니다.

그런 다음이 숫자에 부동산의 평방 피트 수를 곱하여 미리 조정 된 임대료를받습니다. 원하는 임대 주택의 크기가 1,770 평방 피트 인 경우 1,770 달러에 2.00 달러를 곱하여 3,540 달러 (1,770x2.00 = 3,540 달러)의 사전 조정 된 임대료를 계산합니다. 예상 현금 흐름을 도출하기 위해이 수치와 이후 단계의 월별 임대 비용을 비교합니다.

4. 편의 시설 임대 가격 조정

RMA의 마지막 단계 중 하나는 편의 시설에 대한 평방 피트 당 평균 임대료를 조정하는 것입니다. 이는 공정한 시장 가치를 결정할 때 부동산 업그레이드 및 편의 시설을 조정하는 감정인과 유사합니다. 가장 큰 차이점은 세 가지 구성 요소를 조정하여 편의를 사용하여 임대 가격을 결정한다는 것입니다.

전반적으로, 택지를 올바르게 선택한 경우 평방 피트 당 평균 가격은 잠재적 인 임대 부동산에 대해 청구 할 수있는 수준에 상대적으로 근접해야합니다. 그러나 모든 지역에 쉽게 구할 수있는 구획이있는 것은 아니므로 편의 시설의 차이점을 고려하여 구획을 조정해야 할 수도 있습니다. 예를 들어 광고문 안에 풀이 있지만 사용할 수있는 속성이없는 경우 평방 피트 당 평균 가격을 낮추거나 그 반대로 조정할 수 있습니다.

일반적으로 두 종류의 편의 시설이 있습니다 :

  • 커뮤니티 또는 현장 편의 시설, 이는 건물에 사는 모든 사람에게 유익한 편의 시설입니다 (예 : 주차장, 당구장 또는 온천)
  • 유닛 용 편의 시설 유닛의 세입자 전용 발코니, 세탁기 및 건조기 또는 업그레이드 된 기기가 포함될 수 있습니다

편의 시설에는 일반적으로 특정 가격 상관 관계가 없지만 전반적인 임대 가격에 영향을 미칩니다. 그들은 도시에 따라 크게 다르지만 이웃에 의해서도 다릅니다. 뉴욕에서는 도어맨 데리고, 애완 동물 친화적 인 건물에 있고, 피트니스 센터가있는 등 편의 시설이 모두 건물의 전체 임대료를 인상합니다.

나라의 다른 지역에서는 야외 공간, 주차 대행 서비스 및 현장 스파와 같은 것들이 임대 가격에 영향을 줄 수 있습니다. 이러한 편의 시설이 임대 가격을 올릴 수있는 것처럼 특정 편의 시설이 부족하면 임대 가격이 하락할 수 있습니다.

예를 들어, 적절한 주차 공간이 없거나 보안이없는 건물은 24 시간 보안 및 전용 주차장이있는 건물 옆 건물보다 적은 금액으로 임대 할 수 있습니다. 하지만 콘도 협회 나 HOA에서 물건을 구입하면 편의 시설에서 요금이 인상되므로 임대료는 정당한 이유가됩니다.

점유 및 공실률에 익숙해지기

점유 비율은 부동산이 세입자에 의해 점유 된 연도의 백분율이며, 공실률은 정반대입니다 (동일한 단위가 비어있는 비율). 공석률이 높은 지역을 피하고 해당 지역의 공실률에 따라 임차료를 조정할 수 있다는 점을 알고 있기 때문에 중요합니다.

높은 공실률은이 지역의 기준에 따라 다르지만 일반적으로 11 %를 초과하는 것은 높은 것으로 간주됩니다. 점유율과 공실률의 합은 100 %가되어야합니다. 공실률이 10 % 인 경우 점유율은 90 %입니다.

결원 및 임차 요금을 알고 있다고해서 반드시 임대료를 청구해야하는지는 알 수 없지만 지역을 피하거나 지역이 잘 임대되고 있음을 나타내는 지표가 될 수 있습니다. 또한, 평방 피트 당 평균 임대료를 추가로 조정하여 기대치를 줄이거 나 늘릴 수도 있습니다.

일반적으로 세 가지 방법으로 점유율을 확인할 수 있습니다.

  • 센서스 웹 사이트에는 주거지 아래에 인명 비율에 관한 섹션이 있습니다.
  • 온라인 검색을 사용하여 찾을 수있는 현지 부동산 중개인 또는 현지 부동산 중개인의 사무실로 걸어 들어갈 수있는 부동산 중개인
  • 해당 지역의 부동산 관리 회사. 가까운 곳의 부동산 관리 회사를 온라인으로 검색하여 찾을 수도 있습니다.

입주율이 11 % 이상인 경우 해당 지역의 평균 임대료를 낮출 수 있습니다. 반대로 공석률이 거의없는 인기있는 시장이라면 평균보다 약간 높은 가격을 부과 할 수 있습니다.

5. 판매를위한 부동산 비용 결정

당신은 당신이 원하는 이웃에 평균 임대료가 얼마나 많은가를 알고 있으며, 이제는 살 수있는 주택과 비용에 대해 알아야합니다. 이것은 해당 지역의 주택 재고 또는 공급으로 간주됩니다. 위에서 계산 한 평균 임대료를 기준으로 투자 자산을 현금 흐름으로 전환 할 수있는 충분한 낮은 가격대에 충분한 자산이 있는지 고려해야합니다.

한 지역에서 공급이 너무 많으면 적기 일 수 있습니다. 이것은 시장에 많은 재고가있을 때 발생합니다. 예를 들어, 같은 블록에 10 개의 유사한 임대가있는 경우 세입자는 원하는 것을 선택할 수 있으며 인벤토리 공급을 충족시킬만큼 충분한 수요 (임차인)가 없을 수 있습니다. 이것은 귀하의 재산이 시장에 나와있을 수 있으며 귀하의 운반 비용과 임대 소득의 부족으로 인해 현금 흐름이 긍정적이지 않을 수도 있음을 의미합니다.

사용 가능한 부동산을 확인하고 귀하의 계약금 및 월납 비용 (귀하의 모기지 지불, 세금, 보험 등을 포함)에 따라 현금 흐름이 긍정적 인지를 볼 수 있기 때문에 평방 피트 당 임대 금액을 아는 것이 중요합니다.

예를 들어 매매가 가능한 주택 3 곳의 매월 비용이 $ 1,500, $ 2,000 및 $ 2,500 인 경우, 각 집에 투자 할 금액을 청구 할 수있는 임대료를 계산해야합니다. If If 평방 피트 당 평균 임대료는이 지역에 $ 2.00이며, 각각에 대해 청구 할 수있는 집세는 $ 1,500, $ 1,900 및 $ 3,000입니다.

이 빠른 분석을 통해 사용 가능한 최고가 하우스가 더 많은 비용을 들이고 더 많은 돈을 현금으로 유출한다는 것을 알 수 있습니다. 이것은 그 지역이 좋은 렌트 시장에 있다는 것을 확인하는 데 도움이 될뿐만 아니라,이 특정 자산은 좋은 투자입니다.

전체 임대 시장 분석을 수행 할 시간이 없다고 가정하고 빠른 임대 분석을 제안하려고합니다. 당신은 비교할만한 부동산이 임대료를 청구하는 것과 그들이 가지고있는 편의 시설, 그리고 인실 요금과 운송 비용을 알아야합니다.

시간이 부족하기 때문에 이웃, 편의 시설, 비슷한 임대료 및 인실 요금에 대해 몇 가지 메모 만 할 수 있습니다. 일반적인 경험 법칙은 1 % 규칙입니다. 임대 주택의 가치의 1 %에 해당하는 임대료를 부과해야합니다. 그러나 이는 적극적인 규칙이며 0.5 ~ 0.8 % 사이의 값을 권장합니다.

예를 들어 임대 주택을 50 만 달러에 구입 한 경우 월 2,500 달러에서 4,000 달러 사이의 요금을 부과합니다. 단기 렌탈, 객실 및 투자 부동산의 임대 가격 설정에 대한 자세한 내용은 임대료를 얼마로 내야하는지에 관한 기사를 참조하십시오.

"임대 시장의 위치를 ​​분석하십시오. 다음과 같이 질문하십시오. 내 아파트에 얼마나 많은 아파트가 있습니까? 내 지역에서 임대료는 얼마입니까? 어떤 종류의 임대 재산을 관리하고 싶습니까 (단독 주택, 스튜디오, 다 가족 등) 준비를하고 거주 지역을 잘 알고 있으면 임대료를 결정하는 데 도움이됩니다. "- Chris Molinari, 디지털 컨텐츠 코디네이터, Rentometer.com

빠른 렌탈 분석 예제

특정 단위가이 지역의 다른 두 단위와 얼마나 비교되는지를 알아 내고 싶다고 가정 해 봅시다. 예를 들어, 비교할 수있는 속성 "A"가 매월 3,000 달러를 청구하고 점유 율이 90 % 인 경우 점유율이 높기 때문에 가격이 책정되었을 가능성이 큽니다. 옆집 아파트 인 "B"는 한 달에 3,700 달러의 요금을 부과하고 60 %만의 인원 만 지불하면 가격이 비싸다고 말할 수 있습니다.

Unit A는 연간 임대료로 32,400 달러를, B는 연간 임대료로 28,800 달러를 인수합니다. 월별 임대료를 12로 곱한 다음 (12 개월이 있기 때문에)이를 점유 비율로 곱하면됩니다.

그러나 임대 시장 분석을 수행 할 때는 고려해야 할 요소가 더 많다는 것을 명심하십시오. 그러나 유사한 속성, 점유율 및 편의 시설을 고려하는 것이 빠른 분석을위한 주요 요소입니다. 1 % 규칙에 추가하거나 1 % 규칙이 부동산의 임대 가격에 따라 귀하의 재산에 맞지 않는 경우 사용할 수 있습니다.

미국의 평균 임대료는 얼마입니까?

미국의 평균 임대료는 월 약 1,231 달러입니다. 그러나이 금액이 주요 도시에서 얻을 수있는 것과보다 저렴한 지역에서 얻을 수있는 것 사이에는 큰 불균형이 있습니다.

예를 들어 로스 앤젤레스의 평균 임대료는 2,220 달러이고 클리블랜드의 평균 임대료는 959 달러입니다.

묵시적인 임대료는 무엇입니까?

암시 적 임대율은 임대 시장 분석과는 관련이 없지만 자주 묻는 질문입니다. 비즈니스 운영을 위해 자체 자산을 사용하여 비즈니스가 발생하는 기회 비용입니다. 암시 적 대여율은 일반적으로 검색되는 구이지만 RMA와는 관련이 없습니다.

임대 시장 분석은 부동산 투자자에게 유용한 도구입니다. 지역의 다른 유닛과 비교하고 건물 및 지역의 편의 시설을 고려하여 유닛의 공평한 임대 가치를 결정하는 데 도움이됩니다. 임대 시장 분석은 중요하므로 임차인을 끌어 들이고 여전히 운반 비용을 충당 할 수있는 가격을 정하십시오.

RMA를 수행 한 후 부동산 구입이 좋은지 알아 내면 원하는 부동산을 구매할 수있는 투자 부동산 대출을 받아야합니다. Visio Lending이 제공되는 곳입니다. 온라인 신청 과정을 간소화하고 주요 차용자에게 경쟁력있는 요금을 제공합니다.

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